상가 투자 전 반드시 알아야할 체크리스트 " 임대수익률, 권리금, 공실리스크" 에 대하여 안내드립니다.
상가 임대수익률 계산법 & ROI 분석 (2025)
1. 임대수익률 개념
1-1. 임대수익률이란?
임대수익률은 상가 투자 수익성을 판단하는 핵심 지표로, “총 투자비용 대비 연간 얼마를 벌 수 있는가?”를 나타낸다.
1-2. 계산 공식
연 임대수익률(%) = (연 임대수익 ÷ 총투자금액) × 100
1-3. 계산 예시
월세 250만원 상가 → 연 3,000만원 수익. 총 투자비용이 7억8,000만원이면 수익률은 3.8%가 된다.
2. 총 투자금액 계산하기
2-1. 투자금 포함 항목
- 매입가
- 취득세 및 등록세
- 인테리어 비용
- 권리금
2-2. 초보자의 흔한 실수
매입가만 계산하고 취득세나 리모델링 비용을 제외하면 실제 수익률이 왜곡된다. 반드시 총투입자본 기준으로 계산해야 한다.
3. 권리금 산정
3-1. 권리금 정의
권리금은 영업권·시설권·바닥권 등을 포함해 매장을 양도할 때 받는 대가이다.
3-2. 실무 공식
권리금 = 월 영업이익 × 회수기간 + 인테리어 잔존가치
3-3. 계산 예시
| 월매출 | 1,800만 원 |
| 월순이익 | 500만 원 |
| 회수기간 | 12개월 |
| 인테리어 잔존가치 | 1,200만 원 |
| 권리금 | 7,200만 원 |
4. 공실 리스크 고려 – 역수익률
4-1. 왜 공실을 반영해야 하나?
단기간 공실이 발생하면 연수익률이 급격히 하락할 수 있다. 표면적인 수익률만 보고 투자하면 리스크를 간과하게 된다.
4-2. 계산식
공실 감안 수익률 = (연임대수익 × 가동률) ÷ 총투자금액 × 100
4-3. 예시
월세 200만원 → 연 2,400만원이지만 1개월 공실 발생 시 실수익은 2,200만원. 수익률은 5%가 아닌 4.5%로 떨어진다.
5. 수익률 기준표 (2025)
5-1. 구간별 해석
| 수익률 | 평가 | 의미 |
|---|---|---|
| 3% 이하 | 저수익 | 추천하지 않음 |
| 4~5% | 안정형 | 장기보유형 |
| 6~7% | 중수익 | 권리금 회수 가능 |
| 8% 이상 | 고수익 | 공실 리스크 높음 |
6. 세종시 사례 비교
6-1. 나성동 A상가 vs 조치원 B상가
| 항목 | A (나성동) | B (조치원) |
|---|---|---|
| 매입가 | 6억 | 3억 |
| 월세 | 300만 원 | 200만 원 |
| 총투자비용 | 6억7천만 원 | 3억3천만 원 |
| 연수익 | 3,600만 원 | 2,400만 원 |
| 수익률 | 5.37% | 7.27% |
7. 상가 투자 체크리스트
7-1. 투자 전 분석포인트
- 상권 크기 (배후세대·유동인구)
- 주변 임대료 시세
- 임차인 교체 빈도
- 권리금 회수 가능성
- 상가임대차보호법 적용 여부
- 취득 및 보유·양도세 부담
- 투자목표와 수익률 목표치 일치 여부
8. 결론
8-1. 투자의 핵심
상가는 누구나 살 수 있지만, 임대수익률을 계산하고 리스크를 반영하는 사람만이 안정적인 수익을 지속적으로 가져갈 수 있다. 숫자에 기반한 판단과 시뮬레이션이 상가투자의 핵심이다.
8-2. 상담 안내
세종시 상가 컨설팅 및 ROI 분석은 ST부동산에서 진행하고 있습니다.
상담문의 : 044-999-4036
※ 본 글은 정보 제공 목적이며, 실제 계약이나 투자 시에는 전문가 상담을 권장합니다.
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