권리금 평가·협상법 완전가이드 (실무 계산식 + 사례)
창업·상가 투자 전 필독 가이드 — 영업이익×회수기간+시설 잔존가치 공식을 중심으로, 데이터 기반 권리금 산정과 협상 스크립트를 제공합니다.
1) 서론 – 권리금, 그냥 부르는 게 값일까?
세종시 산울동에서 미용실을 운영하던 B씨는 건강 문제로 영업을 접고 가게를 양도하려 했습니다. 인근 시세로는 권리금이 약 5,000만 원이었지만, 권리금 산정 근거를 묻는 인수자는 “왜 이렇게 비싸냐”며 가격을 깎으려 했죠. 권리금은 단순한 ‘자리값’이 아니라 영업가치 + 시설가치 + 거래 안정성이 합쳐진 금액입니다. 오늘은 권리금 평가 공식부터 협상 전략까지, 실무에 바로 쓸 수 있는 내용을 정리합니다.
2) 권리금이란?
정의 : 기존 영업자가 신규 영업자에게 영업시설·거래처·입지·상권 등의 가치를 금전으로 받는 것
- 바닥권리금 — 입지·상권의 교통량, 가시성, 집객력
- 영업권리금 — 단골/재방문율, 거래처, 운영 노하우
- 시설권리금 — 인테리어, 비품, 설비의 잔존가치
3) 권리금 평가 공식
권리금 = 영업이익 × 회수기간 + 시설 잔존가치
3-1. 영업이익 산출
- 월 영업이익 = 월 매출 − (원재료비 + 인건비 + 임대료 + 공과금)
- 예: 월 매출 1,500만 원 − 비용 1,050만 원 = 450만 원
3-2. 회수기간 설정 가이드
- 소규모/회전 빠른 업종: 6~12개월
- 일반 내식/미용/서비스 업종: 12~18개월
- 안정성 높은 업종: 18~24개월
3-3. 시설 잔존가치 계산
- 인테리어 감가상각 통상 3~5년 기준
- 예: 3년 사용한 인테리어 원가 3,000만 원 → 잔존가치 약 1,200만 원
3-4. 실제 계산 예시
월 영업이익 450만 원 × 12개월 = 5,400만 원
시설 잔존가치 1,200만 원
총 권리금 = 6,600만 원
➕ 민감도(what-if) 보기
회수기간 10개월이면 5,700만 원, 15개월이면 6,750만 원. 금리·공실·매출 변동을 반영해 협상 범위를 제시하세요.
4) 협상 시 필수 포인트 (증빙 중심)
- 매출 증빙 : POS/카드매출/세금계산서 3~6개월 평균
- 비용 구조 : 임대료·인건비·재료비 비중 공개 → 인수자 회수기간 예측 가능
- 업종 적합성 : 단골 연령대, 재방문율, 경쟁 매장, 전환 가능성
- 상권 비교 : 동일 상권/유사 점포 권리금·임대료 표 구축
5) 인하 요구 대응법 (상황별)
- 시설 노후 → 교체·보수 내역과 시공 영수증/사진 제시
- 매출 변동 → 성수기/비수기 평균치와 프로모션 캘린더 제시
- 권리금 과다 주장 → 동일 상권 비교표 + 회수기간 모델로 반박
6) 협상 스크립트 예시
매도자 : “월 순이익 평균 450만 원입니다. 회수기간 12개월로 5,400만 원, 시설 잔존가치 1,200만 원을 더해 6,600만 원으로 책정했습니다.”
매수자 : “시설 노후로 매출 하락 우려가 있습니다.”
매도자 : “작년 말 전면 인테리어 교체 완료, 영수증과 시공 사진 제공드립니다. 동일 상권 3곳 비교표도 함께 보시죠.”
7) 세종시 실제 사례 비교 (카페 vs 미용실)
| 구분 | 카페 | 미용실 |
|---|---|---|
| 월매출 | 1,800만 원 | 1,200만 원 |
| 월순이익 | 600만 원 | 350만 원 |
| 회수기간 | 12개월 | 15개월 |
| 시설 잔존가치 | 1,500만 원 | 800만 원 |
| 총 권리금 | 8,100만 원 | 6,050만 원 |
* 수치는 이해를 돕기 위한 예시입니다.
8) 법적 권리 보호
- 상가임대차보호법 : 임대인의 신규 임차인 주선 방해 금지
- 권리금 계약 : 반드시 서면화(계약서·이체내역 보관)
- 분쟁 발생 시 : 분쟁조정위원회 활용(비용↓·기간↓)
9) 결론 & 상담 안내
권리금은 ‘호가’가 아니라 근거가 있는 금액일 때 협상의 힘을 가집니다. 수익·시설·상권 데이터를 갖춘 회수기간 모델과 증빙 패키지가 핵심입니다.
세종시 권리금 평가·협상은 ST부동산이
매출 분석 · 시세 비교 · 계약 안전성까지 원스톱 지원합니다.
☎ 상담문의 : 044-999-4036
※ 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 실제 계약·양수도 전에는 공인중개사·법률전문가 상담을 권장합니다.