상가 명도 분쟁, 올바른 해결 절차와 실무 전략 (2025 최신판)
상가 임대차 계약에서 가장 극단적인 분쟁이 명도(점포 인도) 문제입니다. 계약 종료나 월세 연체에도 불구하고 임차인이 퇴거하지 않거나, 반대로 임대인이 보증금을 반환하지 않고 점포 인도를 강요하는 경우가 대표적입니다.
- ✅ 명도 분쟁은 임대차계약 종료 시점에 집중 발생
- ✅ 임대인은 “적법한 절차”를 밟아야 강제집행 가능
- ✅ 임차인은 “보증금 반환”과 연계해 대응해야 안전
- ✅ 조정·소송·강제집행 절차를 정확히 알아야 리스크 최소화
1) 명도 분쟁이 발생하는 원인
- 임차인이 계약 종료 후에도 영업 지속
- 보증금 반환이 이뤄지지 않은 상태에서 퇴거 요구
- 월세 연체가 장기화되어 계약 해지가 선언된 경우
- 원상복구 범위를 두고 다툼 발생
2) 임대인의 권리와 절차
임대인이 임차인에게 퇴거를 요구하려면 반드시 적법 절차를 거쳐야 합니다. 임의로 자물쇠를 교체하거나 영업을 방해하면 오히려 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
임대인의 절차
- ① 내용증명 발송: 계약 해지 및 퇴거 요구 통보
- ② 명도 소송 제기: 임차인이 퇴거하지 않을 경우
- ③ 승소 판결 후 강제집행: 집행관을 통해 점포 인도
3) 임차인의 권리와 대응
임차인 역시 무조건 불리한 것은 아닙니다. 특히 보증금 반환이 제대로 이뤄지지 않은 상태라면, 명도 요구를 거부할 근거가 될 수 있습니다.
임차인의 전략
- 보증금 반환 보장 없는 명도 요구 → 거부 가능
- 임대차보호법에 따른 대항력·우선변제권 확보
- 임대인의 불법행위(영업 방해 등) 증거 확보
4) 명도 소송 절차
- 소장 제출: 임대인이 법원에 명도 소송 제기
- 변론 및 증거 제출: 계약 종료, 연체 사실, 보증금 정산 여부
- 판결 선고: 임차인의 퇴거 및 비용 부담 여부 결정
- 강제집행: 판결 확정 후 집행관 집행
※ 평균 6개월 이상 소요되며, 조정 절차를 거치면 기간 단축 가능
5) 실제 사례
사례 1) 세종시 한 상가는 임차인이 월세를 6개월 연체했음에도 퇴거하지 않았습니다. 임대인은 내용증명을 거쳐 명도 소송을 제기했고, 법원은 임차인 퇴거와 연체료 지급 판결을 내렸습니다.
사례 2) 또 다른 상가에서는 임대인이 보증금을 반환하지 않은 채 퇴거를 요구했습니다. 임차인은 이를 거부했고, 조정위원회는 “보증금 반환과 명도는 동시에 이행해야 한다”고 결정했습니다.
6) 분쟁 예방 체크리스트
- 계약서에 명도 조건과 보증금 반환 기한 명시
- 원상복구 범위 사전 합의
- 연체 발생 시 내용증명으로 정리
- 분쟁 발생 시 조정위원회 활용
7) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 임대인이 영업 방해를 하면 어떻게 되나요?
A. 불법행위에 해당하며, 임차인은 손해배상 청구가 가능합니다.
Q2. 임차인이 끝까지 퇴거하지 않으면?
A. 명도 소송 승소 후 강제집행 절차를 통해 점포를 비울 수 있습니다.
Q3. 보증금 반환과 명도는 별개인가요?
A. 실무상 동시이행 원칙이 적용됩니다. 임대인은 보증금 반환, 임차인은 점포 인도를 동시에 해야 합니다.
ST부동산이 알려드립니다
상가 명도 분쟁은 단순한 퇴거 문제가 아니라, 보증금·연체료·원상복구와 얽힌 복합 분쟁입니다. 사전에 계약 조건을 꼼꼼히 설정하고, 분쟁 발생 시 적법 절차를 지켜야 피해를 줄일 수 있습니다.
ST부동산은 세종시를 비롯한 전국 상가 임대차 계약에서 명도 조건 설계, 분쟁 조정, 소송 전략까지 실무형 컨설팅을 제공합니다.