상가 원상복구 분쟁, 임차인이 알아야 할 모든 것 (2025 최신판)
상가 임대차 계약이 종료되면 임차인은 보증금을 반환받기 위해 원상복구 절차를 거쳐야 합니다. 그러나 원상복구의 범위를 두고 임대인과 임차인 사이에서 분쟁이 끊이지 않습니다. 심지어 수천만 원의 비용 차이가 발생하기도 하죠.
- ✅ 원상복구의 법적 기준은 “계약 당시 상태”
- ✅ 임대인의 노후화 책임과 임차인의 철거 책임을 구분해야 함
- ✅ 분쟁 예방은 계약서 특약 + 사진 증거 확보가 핵심
- ✅ 조정·소송까지 가는 사례가 많아 사전 대비 필수
1) 원상복구란 무엇인가?
원상복구란 임차인이 계약 종료 시 임차 당시 상태로 점포를 되돌려 놓는 것을 의미합니다. 하지만 “당시 상태”가 구체적으로 기재되지 않은 경우, 해석 차이로 분쟁이 발생합니다.
법적 기준
- 민법 제654조: 임대차 종료 시 목적물을 반환
- 판례: 통상적인 사용·수익으로 인한 통상 손모는 임차인 책임 아님
- 인테리어·시설물은 철거 의무 있음
2) 임차인의 원상복구 의무
임차인은 계약서에 명시된 원상복구 범위를 준수해야 합니다. 다만 건물 자체의 노후화·하자 등은 임대인의 책임입니다.
임차인 의무 범위
- 임차인이 직접 설치한 인테리어·간판·집기 철거
- 벽지·바닥·도배 등 파손된 부분 원상태 복구
- 임의 시공한 배관·전기 공사 철거
임차인 책임이 아닌 범위
- 건물 노후화로 인한 배관 부식
- 천장 누수 등 건물 구조적 결함
- 자연 마모(바닥 스크래치·일반 페인트 색바램)
3) 분쟁이 발생하는 주요 원인
- “계약 당시 상태”를 객관적으로 확인할 자료 부족
- 임대인·임차인 간 원상복구 해석 차이
- 임차인이 시공한 시설과 건물 가치 상승 시설의 구분 불명확
- 철거 비용 과다 청구
4) 예방을 위한 계약 단계 체크리스트
- 계약 시 사진·동영상으로 점포 상태 기록
- 특약에 원상복구 범위 구체적으로 기재
- 시설물 인수인계서 작성
- 퇴거 전 임대인과 합의서 작성(철거 범위·비용 포함)
5) 실제 사례
사례 1) 세종시 한 학원은 계약 만료 후 임대인이 “벽체 철거·배관 철거·천장 수리”까지 요구했습니다. 그러나 판례상 건물 노후화와 구조적 하자는 임대인의 책임이므로, 조정위원회는 임차인의 철거 의무를 제한했습니다.
사례 2) 카페 임차인은 계약서에 “간판 및 전기 시설은 잔존”이라는 특약을 삽입했습니다. 덕분에 철거 비용을 절약하고 보증금을 온전히 반환받을 수 있었습니다.
6) 원상복구 분쟁 해결 방법
- 임대차분쟁조정위원회 활용 → 평균 1~2개월 내 합의 가능
- 법원 소송 제기 → 감정평가를 통한 비용 산정
- 합의서 작성 → 조정 성립 시 강제집행 효력
7) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 임대인이 과도한 철거를 요구하면 어떻게 하나요?
A. 계약서와 증거자료를 바탕으로 조정위원회나 법원에 다툴 수 있습니다.
Q2. 퇴거 전 미리 합의하는 것이 유리한가요?
A. 네, 합의서에 서명하면 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.
Q3. 원상복구 비용은 평균 얼마인가요?
A. 업종·점포 크기에 따라 다르지만 보통 수백만 원~수천만 원까지 발생합니다. 계약 단계에서 미리 산정하는 것이 중요합니다.
ST부동산이 알려드립니다
원상복구 분쟁은 사전 준비만으로도 상당 부분 예방할 수 있습니다. 계약 당시 상태 기록 + 특약 문구 삽입 + 인수인계서 작성이 핵심입니다.
ST부동산은 세종시를 비롯해 전국 상가 계약에서 계약 설계·특약 작성·퇴거 협상까지 원스톱 컨설팅을 제공합니다.