상가임대차 계약 시 필수 특약 문구 모음 (2025 최신판)
상가 임대차계약을 체결할 때 가장 중요한 것은 계약서 내용입니다. 그러나 표준계약서만으로는 모든 상황을 다 담아낼 수 없기 때문에, 임차인과 임대인 모두의 권리를 보호하기 위해서는 특약 문구를 별도로 작성하는 것이 필수적입니다.
실제로 현장에서 발생하는 분쟁의 상당수는 ‘특약 부재’ 또는 ‘애매한 문구’ 때문입니다. 따라서 계약 전 반드시 필요한 특약을 확인하고, 계약서에 명확히 기재해야 분쟁을 예방할 수 있습니다. 이번 글에서는 상가임대차 계약에서 반드시 넣어야 할 특약 문구 모음을 항목별로 정리했습니다.
1. 보증금 및 월세 관련 특약
보증금과 월세는 상가 임대차에서 가장 민감한 요소입니다. 단순히 금액만 기재하는 것에 그치지 말고, 반환 조건과 지급 기일까지 명확하게 합의해야 합니다.
예시 문구
- “임대인은 임대차 종료일로부터 ○일 이내에 보증금을 반환한다.”
- “월세 연체 시 ○일 이상 지체되면 계약 해지 사유로 본다.”
- “보증금 반환 지연 시 연 ○%의 지연이자를 지급한다.”
이러한 특약을 넣으면 임대인의 보증금 반환 지연을 예방하고, 임차인의 월세 연체가 장기간 지속되는 것을 방지할 수 있습니다.
2. 시설물 관리 및 수리 특약
상가는 건물 특성상 냉난방기, 배관, 전기시설 등 다양한 관리 요소가 있습니다. 계약서에는 일반적으로 임차인이 원상복구를 책임지도록 되어 있으나, 노후화나 건물 자체 결함에 따른 수리는 임대인의 몫임을 명확히 할 필요가 있습니다.
예시 문구
- “건물 노후로 인한 누수·전기 합선 등은 임대인이 수리한다.”
- “임차인이 설치한 시설물은 임차인 비용으로 수리·철거한다.”
- “임대인은 계약 시점 기준 정상 작동되는 시설을 보장한다.”
3. 원상복구 및 철거 특약
상가 계약 종료 후 가장 많은 분쟁이 발생하는 부분이 바로 원상복구입니다. 임차인이 영업을 위해 설치한 인테리어, 장비, 간판 등을 철거해야 하는지 여부가 문제가 되곤 합니다.
예시 문구
- “임차인은 계약 종료 시 임차인 설치 시설을 철거 후 원상복구한다.”
- “배관·전기 등 건물 가치 상승에 기여하는 시설은 철거하지 않는다.”
- “원상복구 범위는 사진 및 체크리스트를 기준으로 한다.”
사전에 합의된 문구를 넣어두면, 추후 불필요한 법적 분쟁을 줄일 수 있습니다.
4. 계약 해지 및 위약금 특약
계약 기간 중 불가피하게 해지를 해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이때 위약금 기준이나 해지 조건이 명확하지 않으면 분쟁으로 이어집니다.
예시 문구
- “임차인이 중도 해지할 경우 잔여 기간 월세의 ○%를 위약금으로 지급한다.”
- “임대인이 중도 해지 시 보증금 전액 및 잔여 기간 손해를 배상한다.”
- “천재지변, 행정명령 등 불가항력 사유 발생 시 위약금 없이 해지 가능하다.”
5. 권리금 보호 특약
권리금은 상가 거래에서 큰 부분을 차지하지만, 법적 분쟁도 많이 발생하는 분야입니다. 상가건물임대차보호법에서 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하고 있지만, 계약서에 권리금 관련 특약을 넣어두면 훨씬 더 안전합니다.
예시 문구
- “임대인은 계약 종료 시 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않는다.”
- “신규 임차인 주선 시 합리적 사유 없이 거절하지 않는다.”
- “권리금 산정 및 인수인계 절차는 별도 합의서에 따른다.”
실제 사례로 보는 특약의 중요성
실제로 세종시 A상가에서는 임차인이 보증금 반환 지연으로 6개월 동안 소송을 진행한 사례가 있었습니다. 그러나 계약서에 “지연 시 연 12%의 이자를 지급한다”라는 특약이 기재되어 있어, 법원은 임대인에게 보증금뿐 아니라 이자까지 지급하도록 판결했습니다.
또 다른 사례로는, 임대인이 신규 임차인 입점을 거부하여 권리금 회수 기회를 박탈한 경우가 있었습니다. 하지만 계약서 특약에 “임차인의 권리금 회수를 방해하지 않는다”라는 문구가 있었기 때문에, 임차인은 손해배상을 받을 수 있었습니다.
마무리
상가 임대차 계약에서 특약은 단순한 문구가 아니라, 수천만 원에서 수억 원에 달하는 재산을 지켜주는 안전장치입니다. 계약 전 전문가와 상의하여 상황에 맞는 특약을 반드시 기재하시길 권장드립니다.
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